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domingo, 25 de outubro de 2015

Compra de FII na atual conjuntura econômica



Todos temos acompanhado a deterioração do cenário político econômico brasileiro. É triste ver. É revoltante ler as notícias de cada dia. Aumento de impostos, aumento de dívidas, cortes em investimentos, fechamento de escolas, incontáveis greves surgindo no sul e se espalhando pelo país, disparada do dólar, aumento da inadimplência, risco de rebaixamento do rating. Dói tentar prever os próximos 2 anos. Por outro lado, temos a renda fixa pagando nada mais que o juros mais alto do mundo. E isso faz com que os olhos do investidor ainda brilhem. É tragicômico. Lendo a Infomoney dei de cara com a seguinte notícia:

"Imóveis não serão considerados investimento por bom tempo", diz Sr. Dinheiro

Então fiquei me perguntando: mas e os FIIs, onde entram nessa história toda? Devo comprar mais? Parar de comprar? Vender? O que farei?

Cenário Atual

Pessimismo e Preços Caindo


Eu venho checando diariamente os preços dos ativos de FIIs e, tirando pouquíssimas exceções, vejo apenas queda de preços. Os motivos são diversos e refletem principalmente as dificuldades futuras do mercado imobiliário, mas observando como investidor, a queda do preço de um ativo que não se pretende vender é algo maravilhoso. Eu gosto de encarar como a compra de um apartamento já alugado. Supondo que você se encontre buscando um imóvel para investir. Você pretende comprar um apartamento que já está alugado para um inquilino. Você acha por 300 mil, a taxa de retorno é de 0.5%/mês, logo você pagará R$ 300.000,00 e receberá R$ 1.500,00 eternamente. No entanto, a Dilmanta vacila no poderio, os mercados entram em choque, o vendedor do apartamento passa por dificuldades porque os vizinhos decidiram vender tudo para ir morar nos Estados Unidos. Ele não tem escolha, precisa vender! Tem contas para pagar, filhos e mulher para sustentar. Ele decide reprecificar seu ativo. Agora o apartamento está a venda por R$ 220.000,00 e o contrato com o inquilino se manterá em R$ 1.500,00 uma taxa 0.68%/mês. É claro que é um exemplo simples e trás infinitas outras questões, mas o cerne é que, hoje, existem bons ativos no mercado à preços em queda brusca. Não consigo enxergar cenário melhor para um comprador de FIIs.

Risco de Rebaixamento

Agência de Risco

A mídia fala como se já tivéssemos sido rebaixados. E fomos, por apenas uma das três agências reguladoras. O rebaixamento ocorre assim que duas das três retiram o grau de investimento. Isso vai acontecer. Está até demorando. Quando isso acontece, fundos de pensão em dólar, de todo o mundo, retiram o dinheiro aqui alocado. Não existe conversa, promessa, ou choro que segure, é a regra dos fundos, eles não podem permanecer em ambientes com graus especulativos. A mão invisível do Adam Smith fará com que o dólar dispare, novamente. Falando na mão invisível, sugiro fortemente que leiam este artigo. E você achava que havíamos batido o limiar da desvalorização?

Alta Taxa de Juros


Com a alta da taxa de juros os instrumentos de renda fixa tem pago muito bem. A taxa Selic em 14.25 é um reflexo do risco do país, também serve como medida para segurar a inflação. No site Melhores Fundos, encontrei uma matéria que compara a Taxa Selic com o preço dos FIIs, você pode ler ela clicando aqui. Observem as imagens abaixo.



Conforme podem perceber, a movimentação da Selic influi diretamente na precificação de ativos de FIIs. E por uma boa razão, o risco é menor e os retornos são altos, por isso competem diretamente com o a renda variável. Levando em consideração os ganhos, eu certamente colocaria meu dinheiro no tesouro direto. MAS. Eu acredito que a econômica funciona de forma cíclica, os movimentos se repetem. Uma taxa de juros eternamente alta é impossível de se sustentar. Logo, assim que ela começar a cair os ativos serão reprecificados. Tem outro fato interessante, os próprios FIIs compram LCI/LCA/Tesouro Direto e redistribuem por meio das cotas, ainda que tenha a incidência da taxa de administração o investidor que optar por esse instrumento estará de certo modo aproveitando-se da alta da taxa de juros também. Além disso existem as taxas de giro de patrimônio, impostos que incidem sempre que se compra ou vende um ativo, taxas de corretoras, entre outras. Fujam destas taxas, elas corroem a construção do patrimônio de uma maneira dolorosa no longo prazo, por isso sempre dou preferência à ativos sem vencimento e isentos de IR.

Renegociação de Contratos

Esse é o ponto que mais pega. O cenário tem feito diversos aluguéis serem renegociados à preços bem abaixo do valor inicialmente acordado com o intuito de combater a crescente vacância que alguns dos fundos vem enfrentando. Isso é natural, embora triste, o cenário de imóveis tende a acompanhar o cenário econômico geral. E como dito acima, não estamos em um bom momento. mas no último post, eu falei sobre a diversificação. Ocorre que, estes efeitos podem ser mitigados se assim desejar o investidor, basta que ele opte por uma maior exposição em ativos relacionados a universidades e/ou agências bancárias.

Perspectiva do Burguês

 Casa da família Rothschild

Ao meu ver para o curto prazo, os FIIs são, de longe, uma das piores classes de ativos disponíveis no mercado financeiro, apresentarão rentabilidade negativa. Por outro lado, para o longo prazo, vejo que podem trazer retornos inacreditáveis baseado nos dividendos. Gosto de uma frase dita pelo Barão de Rothschild "Quando há sangue nas ruas, compre propriedades.". Ele foi o homem mais rico e poderoso do século 19, acredito que suas palavras tenham algum valor. Ela comba perfeitamente com a história do Kennedy e o engraxate. Desde junho venho ouvindo de todas as pessoas que eu conheço que eu deveria comprar o maldito Tesouro Direto! TODAS! Até a porra da minha empregada comentou sobre isso e eu jamais falei sobre investimentos com ela. Para quem não conhece a história do Kennedy vou cita-la ao final do post. 

Uma coisa é fato também. Eu acredito que os preços vão cair mais por estarmos próximos a perda do grau de investimento, e por isso talvez eu queira ir juntando para comprar no timing certo. Mas investir na RF ainda não seria ideal nem mesmo nessa situação, porque estes instrumentos tem vencimento e não podem ser resgatados com antecedência.

O risco de médio prazo, é a reprecificação dos ativos em caso de melhora da economia. Não adianta investir tudo em RF achando que daqui a 2 anos terá mais dinheiro e poderá comprar mais cotas, alias, assim que os letras forem vencendo é muito provável que as cotas e ações boas subam a preços absurdos. Isso é especulação minha, pode ser, por outro lado, que os preços dos ativos continuem caindo e os investidores com forte exposição na RF sejam vencedores nessa escolha. Não da pra saber. O ideal é sempre que possível diversificar. Mas vou pelo caminho dos FIIs mesmo por ter um capital limitado e acreditar na estratégia. Vamos ver no que da.

Segue uma das minhas histórias prediletas:

"O engraxate

A lenda conta que, já dono de uma vasta carteira de ações, Kennedy parou para engraxar seus sapatos numa quarta-feira e ficou surpreso ao receber conselhos de investimento de seu engraxate. Como o mercado de ações era ambiente de investidores ricos e pessoas de renome na época, Kennedy julgou que algo estava errado.

Após ouvir conselhos do engraxate, resolveu vender todas as ações que possuía no mesmo dia. Por timing ou ironia do destino, a quinta-feira seguinte ficou marcada na história como a "Black Thursday", a quebra da bolsa de Nova York e um dos marcos iniciais da Grande Depressão. O valor das ações derreteu, mas Kennedy estava fora.

O caso de Joseph Kennedy encobre um período de bolha nos preços dos ativos, de supervalorização dos papéis. Talvez pela tamanha popularidade que o mercado de ações havia atingido, pelas proporções surreais que os preços haviam tomado. Para a história, fica uma das mais famosas lições de investimento: quando até seu engraxate lhe dá conselhos sobre o mercado, talvez seja hora de sair dele. Sem desmerecer a profissão."


 Grande abraçoo,

12 comentários:

  1. Fala burguês inglório.
    Tem escrito excelentes artigos ultimamente.
    Tenho me especializado em FII certamente sua analise da conjuntura bate com a minha.
    Os ativos podem sofrer ainda mais nos próximos 2 anos com o agravamento da crise.
    Para os próximos 5 anos a conjuntura econômica não é nada animadora para FII.
    Porem como sempre digo para quem olhar para este horizonte um pouco além dos 5 anos começar enxergar alguma luz no final do túnel, isso tudo é especulação por hora..
    Como não sou nenhum futurista tenho uma parcela no tesouro direto.
    Agora estou focando minha carteira em FII aumento exponencialmente minha alocação nesta categoria de ativos.
    Quando a tempestade passar será tarde de mais para quem ficou de fora deste mercado.
    O mercado imobiliário tem correlação direta com o pib do pais em recessão o imóveis são depreciados e os alugueis sofrem revisionais,
    no ciclo de alta inverte-se os papeis
    O rebaixamento definitivo do Brasil vai repercutir no mercado de fII, tenho pensado em fazer market timing neste sentido, porem ainda estou estudando com calma o desenrolar desta crise.
    Me brindei em agência bancaria agora estou só comprando lajes , shopping e logística.


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  2. Gostei muito do post.

    Os "especialistas" do Infomoney só dizem bobagens, devemos desconsiderar rigorosamente tudo que eles falam, apesar de o site não ser ruim.

    Também compartilho da opinião de que os FII's são uma ótima pedida para o longo prazo para quem não quer se expor tanto em ações. Eles estão sendo vendidos por preços bem baixos, e não tenho dúvidas de que são melhores do que a renda fixa. Claro, digo isso para quem quer fazer dinheiro, e não protegê-lo como objetivo principal.

    Abraço

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  3. EU ainda estou tentando montar minha nao faco timing mais tbm nao compro a mercado ,acabo pegando algumas baixas na semana mais se nao pega minhas ordens vou melhorando o preco de compra

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  4. Pra mim tudo é cíclico tbm.
    A manada tá tudo indo pro TD.
    Um segurança falou que comprou td atrelado a selic.
    Oq eu mais quero eh pensar no longo prazo e manter a maior parte do meu patrimônio líquido em RV nesse momento, para quando a taxa de juros cair eu já estar posicionado. Do outro lado, teremos várias pessoas com o dinheiro sem liquidez pra sair fora sem prejuízo.
    Outra coisa que ainda pode acontecer, com poucas possibilidades é claro, é depois desse período alto de inflação vir a deflação, como ocorreu na Europa não faz mto tempo. Só que historicamente o Brasil não tem uma deflação muito prolongada devido à alta carga tributária.
    Eu ia achar ótimo o país em deflação e ver a manada com dinheiro no TD atrelado ao IPCA.
    Ótimo post!!!
    Abraco.

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  5. Ainda vou me aposentar com estes FIIs... daqui 10, 15 ou 20 anos, vamos ver.

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  6. Bacana Burguês, há pouco tempo me chamo a atenção a gigantesca correlação negativa entre IFIX e SELIC. E como crises e mercado são cíclicos, uma hora, mais cedo ou mais tarde nossa selic começará a cair, e o que vai acontecer com os preços dos FIIs?

    Estou linkando seu blog no meu, pra poder acompanhar aqui com frequência. Se quiser dar uma olhada:
    http://analiseinvestimento.blogspot.com.br/

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    1. Ah outra coisa sobre os fiis é o perfil de investir em algo que todo mês vai gerar uma renda bacaninha, ainda por cima livre de IR. O produto em si é sensacional, o momento é que não é dos melhores.. mas tudo muda ...

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  7. Muito bom post, esclareceu muito sobre FII a qual tenho muita curiosidade.

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  8. Hj em dia a analogia é feita com o vendedor de banana chinês que ta na barraca com um homebroker aberto.
    Mas é aquilo, RF hj ta ganhando tudo, todos os rankings da blogosfera os unicos que ganham são os q tem maior % em RF. EU acredito que temos que saber surfar com a onda. Se hj a RF tá pagando muito bem, acho que não é ruim ter uma % em RF, eu diversifico tenho meus TDs e tb tenho fiis e ações. Acho que agora é a hora para comprar ações e fiis (como meus aportes são baixos acho que valem ) mas atualmente oq ta dando levante na carteira sao os tds;

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  9. Boas,

    Comecei agora a fazer minha carteira de Fii, não pretendo vende-los até 2026

    Sucesso com o blog!

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    1. Valeu, estou acompanhando você também. Rumo a IF :D

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