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domingo, 25 de outubro de 2015

Compra de FII na atual conjuntura econômica



Todos temos acompanhado a deterioração do cenário político econômico brasileiro. É triste ver. É revoltante ler as notícias de cada dia. Aumento de impostos, aumento de dívidas, cortes em investimentos, fechamento de escolas, incontáveis greves surgindo no sul e se espalhando pelo país, disparada do dólar, aumento da inadimplência, risco de rebaixamento do rating. Dói tentar prever os próximos 2 anos. Por outro lado, temos a renda fixa pagando nada mais que o juros mais alto do mundo. E isso faz com que os olhos do investidor ainda brilhem. É tragicômico. Lendo a Infomoney dei de cara com a seguinte notícia:

"Imóveis não serão considerados investimento por bom tempo", diz Sr. Dinheiro

Então fiquei me perguntando: mas e os FIIs, onde entram nessa história toda? Devo comprar mais? Parar de comprar? Vender? O que farei?

Cenário Atual

Pessimismo e Preços Caindo


Eu venho checando diariamente os preços dos ativos de FIIs e, tirando pouquíssimas exceções, vejo apenas queda de preços. Os motivos são diversos e refletem principalmente as dificuldades futuras do mercado imobiliário, mas observando como investidor, a queda do preço de um ativo que não se pretende vender é algo maravilhoso. Eu gosto de encarar como a compra de um apartamento já alugado. Supondo que você se encontre buscando um imóvel para investir. Você pretende comprar um apartamento que já está alugado para um inquilino. Você acha por 300 mil, a taxa de retorno é de 0.5%/mês, logo você pagará R$ 300.000,00 e receberá R$ 1.500,00 eternamente. No entanto, a Dilmanta vacila no poderio, os mercados entram em choque, o vendedor do apartamento passa por dificuldades porque os vizinhos decidiram vender tudo para ir morar nos Estados Unidos. Ele não tem escolha, precisa vender! Tem contas para pagar, filhos e mulher para sustentar. Ele decide reprecificar seu ativo. Agora o apartamento está a venda por R$ 220.000,00 e o contrato com o inquilino se manterá em R$ 1.500,00 uma taxa 0.68%/mês. É claro que é um exemplo simples e trás infinitas outras questões, mas o cerne é que, hoje, existem bons ativos no mercado à preços em queda brusca. Não consigo enxergar cenário melhor para um comprador de FIIs.

Risco de Rebaixamento

Agência de Risco

A mídia fala como se já tivéssemos sido rebaixados. E fomos, por apenas uma das três agências reguladoras. O rebaixamento ocorre assim que duas das três retiram o grau de investimento. Isso vai acontecer. Está até demorando. Quando isso acontece, fundos de pensão em dólar, de todo o mundo, retiram o dinheiro aqui alocado. Não existe conversa, promessa, ou choro que segure, é a regra dos fundos, eles não podem permanecer em ambientes com graus especulativos. A mão invisível do Adam Smith fará com que o dólar dispare, novamente. Falando na mão invisível, sugiro fortemente que leiam este artigo. E você achava que havíamos batido o limiar da desvalorização?

Alta Taxa de Juros


Com a alta da taxa de juros os instrumentos de renda fixa tem pago muito bem. A taxa Selic em 14.25 é um reflexo do risco do país, também serve como medida para segurar a inflação. No site Melhores Fundos, encontrei uma matéria que compara a Taxa Selic com o preço dos FIIs, você pode ler ela clicando aqui. Observem as imagens abaixo.



Conforme podem perceber, a movimentação da Selic influi diretamente na precificação de ativos de FIIs. E por uma boa razão, o risco é menor e os retornos são altos, por isso competem diretamente com o a renda variável. Levando em consideração os ganhos, eu certamente colocaria meu dinheiro no tesouro direto. MAS. Eu acredito que a econômica funciona de forma cíclica, os movimentos se repetem. Uma taxa de juros eternamente alta é impossível de se sustentar. Logo, assim que ela começar a cair os ativos serão reprecificados. Tem outro fato interessante, os próprios FIIs compram LCI/LCA/Tesouro Direto e redistribuem por meio das cotas, ainda que tenha a incidência da taxa de administração o investidor que optar por esse instrumento estará de certo modo aproveitando-se da alta da taxa de juros também. Além disso existem as taxas de giro de patrimônio, impostos que incidem sempre que se compra ou vende um ativo, taxas de corretoras, entre outras. Fujam destas taxas, elas corroem a construção do patrimônio de uma maneira dolorosa no longo prazo, por isso sempre dou preferência à ativos sem vencimento e isentos de IR.

Renegociação de Contratos

Esse é o ponto que mais pega. O cenário tem feito diversos aluguéis serem renegociados à preços bem abaixo do valor inicialmente acordado com o intuito de combater a crescente vacância que alguns dos fundos vem enfrentando. Isso é natural, embora triste, o cenário de imóveis tende a acompanhar o cenário econômico geral. E como dito acima, não estamos em um bom momento. mas no último post, eu falei sobre a diversificação. Ocorre que, estes efeitos podem ser mitigados se assim desejar o investidor, basta que ele opte por uma maior exposição em ativos relacionados a universidades e/ou agências bancárias.

Perspectiva do Burguês

 Casa da família Rothschild

Ao meu ver para o curto prazo, os FIIs são, de longe, uma das piores classes de ativos disponíveis no mercado financeiro, apresentarão rentabilidade negativa. Por outro lado, para o longo prazo, vejo que podem trazer retornos inacreditáveis baseado nos dividendos. Gosto de uma frase dita pelo Barão de Rothschild "Quando há sangue nas ruas, compre propriedades.". Ele foi o homem mais rico e poderoso do século 19, acredito que suas palavras tenham algum valor. Ela comba perfeitamente com a história do Kennedy e o engraxate. Desde junho venho ouvindo de todas as pessoas que eu conheço que eu deveria comprar o maldito Tesouro Direto! TODAS! Até a porra da minha empregada comentou sobre isso e eu jamais falei sobre investimentos com ela. Para quem não conhece a história do Kennedy vou cita-la ao final do post. 

Uma coisa é fato também. Eu acredito que os preços vão cair mais por estarmos próximos a perda do grau de investimento, e por isso talvez eu queira ir juntando para comprar no timing certo. Mas investir na RF ainda não seria ideal nem mesmo nessa situação, porque estes instrumentos tem vencimento e não podem ser resgatados com antecedência.

O risco de médio prazo, é a reprecificação dos ativos em caso de melhora da economia. Não adianta investir tudo em RF achando que daqui a 2 anos terá mais dinheiro e poderá comprar mais cotas, alias, assim que os letras forem vencendo é muito provável que as cotas e ações boas subam a preços absurdos. Isso é especulação minha, pode ser, por outro lado, que os preços dos ativos continuem caindo e os investidores com forte exposição na RF sejam vencedores nessa escolha. Não da pra saber. O ideal é sempre que possível diversificar. Mas vou pelo caminho dos FIIs mesmo por ter um capital limitado e acreditar na estratégia. Vamos ver no que da.

Segue uma das minhas histórias prediletas:

"O engraxate

A lenda conta que, já dono de uma vasta carteira de ações, Kennedy parou para engraxar seus sapatos numa quarta-feira e ficou surpreso ao receber conselhos de investimento de seu engraxate. Como o mercado de ações era ambiente de investidores ricos e pessoas de renome na época, Kennedy julgou que algo estava errado.

Após ouvir conselhos do engraxate, resolveu vender todas as ações que possuía no mesmo dia. Por timing ou ironia do destino, a quinta-feira seguinte ficou marcada na história como a "Black Thursday", a quebra da bolsa de Nova York e um dos marcos iniciais da Grande Depressão. O valor das ações derreteu, mas Kennedy estava fora.

O caso de Joseph Kennedy encobre um período de bolha nos preços dos ativos, de supervalorização dos papéis. Talvez pela tamanha popularidade que o mercado de ações havia atingido, pelas proporções surreais que os preços haviam tomado. Para a história, fica uma das mais famosas lições de investimento: quando até seu engraxate lhe dá conselhos sobre o mercado, talvez seja hora de sair dele. Sem desmerecer a profissão."


 Grande abraçoo,

sexta-feira, 16 de outubro de 2015

Porque FIIs?

FII: Fundos de Investimentos Imobiliários

O investidor atual tem o luxo de escolher dentre uma enorme gama de produtos para compor seu portfólio de uma maneira diversificada, mas acredito que são raros os casos de investidores que entendem fundamentalmente bem os conceitos de diversos produtos e são capazes de acompanhar o mercado compreendendo sua situação e os riscos que estão em constante mudança trazendo ainda lucro acima da média em cada um deles. Até mesmo grandes bancos tem dificuldade para fazer esse trabalho, e esse é o motivo perfeito para que eu, um mero e pequeno investidor, escolhesse apenas uma categoria para investir.

Como já disse anteriormente, meu objetivo consiste em criar um crescimento patrimonial sustentável, e alcançar a IF(independência financeira). Dito isso, podemos ver que os FIIs são uma boa opção pra mim já que eles por lei, são obrigado a repartir 95% dos resultados auferidos em forma de dividendos para o cotista. Outro fator que pesa na minha escolha é que eu me identifico bastante com o mercado imobiliário, muito provavelmente por ele ser mais palpável pela área de humanas do que pela área de exatas. Além disso como trabalho em um banco, tenho acesso a relatório enviados aos investidores de alta renda e, como todo bom investidor, costumo devorar eles assim que são disponibilizados.

As ações poderiam ser um bom caminho também, mas já foram muito exploradas aqui na blogosfera, o grande Warren Buffet Blog D'Uo, sempre aparece com análises gráficas incríveis, ou  o VD que possui uma estratégia parecida com a minha mas focada em uma carteira de ações multinacional, enfim observando no meu blogroll perceberá que temos bastante conteúdo voltado para ações como indicações de livros, links do youtube, fortes discussões e uma enorme variedade de carteiras, por isso acredito que nessa área dificilmente eu teria algo para acrescentar ao leitor-investidor.

Uma coisa legal, que talvez até possa ser uma paranoia minha. É que eu sou muito chato na hora de escolher os imóveis da minha carteira, passo semanas lendo as informações disponíveis sobre eles, inclusive costumo ir conhecer os prédios que tenho em carteira, e as vezes até entro em contato com o RI, e eu escolho eles como se estivesse escolhendo um apartamento para alugar para mim ou para alguém da minha família e por isso precisam ter algumas especificações:
  • tem que ser bem localizado
  • tem que estar barato
  • tem que impressionar as pessoas que olham
  • tem que dar um bom retorno
  • ter uma boa gestão
  • estar abaixo do valor patrimonial
  • ser alugado para bons inquilinos
Wall Street (1987)
Eu comecei meus estudos assistindo documentários sobre a crise de 2008 e já tirei de cara os fundos de papel. Pra mim o retorno oferecido por eles está absurdamente baixo, aqui tem um post do nosso colega Pensamentos Financeiros onde ele trás a tona este assunto também. Eu sugiro fortemente que pensem algumas vezes antes de comprar FIIs de papel, os riscos são altíssimos e os retornos comuns. Também não vejo com bons olhos FIIs que tem data para expirar, gosto daqueles que sejam uma fonte de renda eterna.

Ainda que muitas categorias de investimentos possuam a possibilidade de diversificação, ela raramente possui uma boa abrangência. Ao meu ver a de ações é a melhor por possuir empresas atuantes em todos os setores , desde energia/água/comida passando por infraestrutura até serviços de softwares ou grandes franquias, por outro lado a renda fixa já possui um número de produtos bem menores, com retornos próximos. Os FIIs estão no meio termo, eles podem ser muito bem diversificados e ter o risco cada vez mais mitigado se observados pela localização, tipo de prédio e o negócio que ele atende. O site Tetzner é bem legal para o investidor que acompanha o mercado, nele da pra ver os setores atendidos por imóveis e isso ajuda a montar uma bela diversificação. Dentre as possibilidades, podemos encontrar:


  • Agências
  • Comerciais
  • Escritórios
  • Fundos de Fundos
  • Hotel
  • Hospital
  • Indústria
  • Logístico
  • Papel
  • Residencial
  • Shopping
  • Universidade 
Nos próximos posts falarei sobre a compra de FIIs no atual cenário conturbado que o Brasil vem enfrentando. Tenho planos para escolher os meus fundos prediletos por categoria e explicar com maior embasamento a escolha por cada um deles. Gostaria também de pedir desculpas pela demora para os posts, minha curso na faculdade está chegando ao fim e está uma correria, mas farei o possível para postar mais vezes.


O resto é com vocês...
Bons ganhos e um grande abraçoo!